老旧小区的常见安全隐患问题及对策6篇

老旧小区的常见安全隐患问题及对策6篇老旧小区的常见安全隐患问题及对策　老旧住宅小区消防安全现状分析及应对措施杨　帆（安徽省安庆市消防救援支队，安徽安庆246000）作者简介：杨帆（1982-）　，男，/徽下面是小编为大家整理的老旧小区的常见安全隐患问题及对策6篇,供大家参考。

篇一：老旧小区的常见安全隐患问题及对策

住宅小区消防安全现状分析及应对措施杨

　帆 （ 安徽省安庆市消防救援支队 ， 安徽安庆 246000 ）作者简介 ：杨帆 （ 1982- ）

　， 男 ， /徽/庆人 ， 毕 ” 于中国科

　学技术大学/全工程专 ” ， 硕士 ， 工程师 。

　专

　” 方向 ：

　.火监督及火灾调查 。摘要 ：

　文章％析了老旧小区 ， 消全现状 ， 重 5 介绍了老旧小区 ,9

　5,: 及老旧

　小区在建筑耐火等级 、 消 D 设施 、 居民意识 、 消全管理等方面存在的问题和不足 ， 通

　过深入分析研 ［ 存在 ， 问题 ， 从落实管理责任 、 解决资金缺乏 、 落实/全管理 、 加强消.

　宣传等方面提出了 n 进措施 ， 为进一步加强和提升老旧小区消./全管理和 y 身 ｛ 御

　能力工作提关键词 ：

　老旧住宅小区 ； 消全风险;对策中图分类号: TU998.&

　文献标志码: B文章编号: 1 007-7359 （

　2020

　）

　07-0197-02

　D0I ：

　10.16330/j.cnki.1 007-7359.2020.07.096! 引言自上世纪 90 年代以来 ， 我国社会经

　济高速发展 ， 城镇化率在 30 多年的时间

　内 ， 从 90 年代的约 30% 提升至目前的

　600%, 部分发达省市已突破 70% 。

　伴随

　着城镇化率的提升 ， 大量住宅小区建成

　并投入使用 ， 由于特定的历史条件以及

　当时消防法律 、 法规 、 规范不完善等原

　因 ， 在上世纪 90 年代建成的住宅小区 ，

　存在建设标准不高 、 消防设施配备不全 、

　消防车道不通 、 防火间距不足 、 长效管理

　机制缺失等一系列问题 。

　老旧住宅小区

　已成为城市火灾的高风险区 ， 且易发生

　小火亡人的情况 。

　本文结合实际工作经

　验 ， 对老旧住宅小区的消防安全现状进

　行分析并提出改进措施 。2 老旧住宅小区的特征对于老旧住宅小区的界定 ， 目前学

　界无统一标准 ， 根据对已有研究和调研

　情况看 ， 老旧小区的建成时间一般在 20

　年以上 ， 且具有以下特征 。2.1 建设标准低在上世纪 90 年代 ， 相关的建设工程

　法律 、 法规和标准尚不完善 ， 《 中华人民

　共和国消防法 》 于 1998 年 9 月 1 日才正

　式施行 ， 之前的建筑无需进行消防审批 ，

　且当时的 《 建筑设计防火规范 》 内容较

　少 ， 要求不高 ， 导致当时建成的很多住宅

　建筑建设标准低 , 存在先天性火灾隐患 。

　2.2 规划结构开放大部分老旧小区均是开放式结构 ，

　与周边没有明显的分隔物或分隔界限 ，

　未形成封闭式管理 ， 小区单元楼直接与

　市政道路相连 ， 社会人员和车辆可以直

　接进入小区 , 导致小区内部环境复杂 ， 物

　业难以进行统一管理 。2.3 产权多样化部分老旧小区是由政府部门或企事

　业单位开发建设并分配给单位职工居

　住 , 在城镇住房制度改革期间 ， 有的卖给

　职工 ， 成为房改房 ， 有的产权仍属于单位

　所有,但这些单位又已经合并或解散了 ，

　还有些房屋甚至没有任何手续 ， 属于违

　章建筑 。

　产权的混乱导致小区物业费难

　以收取 ， 无法聘请专业物业服务企业进

　行管理 。3 老旧小区存在的主要火灾隐患

　3.1 建筑耐火等级低 、 、 防火间距不足当前的老旧小区已有 20 多年的建

　成时间 ， 建筑的墙体 、 梁柱 、 楼板等承重

　构件以及防火分隔措施均采用老建筑标

　准建造 ， 与近十年的新建小区有明显差

　异 ， 并且由于内部装修改造 、 地质沉降等

　因素 ， 承重构件在火灾的高温条件下 ， 易

　迅速失去支撑力造成垮塌 。

　还有的建筑

　为人字顶结构 ， 整个建筑在闷顶内无任

　何防火分隔措施 , 一旦发生火灾 , 烟气在

　闷顶内迅速蔓延至整栋建筑 。

　还有的建

　筑防火间距偏小 ， 一栋建筑发生火灾后

　由于热辐射的作用 ， 迅速蔓延至其他建

　筑 ， 造成"火烧连营 ” 的现象 。3.2 消防设施不足或损坏严重 ， ， 整改资金

　缺乏大部分老旧小区 ， 单元楼内未设置

　任何消防设施或者消防设施损坏严重 。

　— 是公共空间内未配置干粉灭火器 ； 二

　是室内消火栓损坏严重 ， 有的水带 、 水枪

　丢失缺配 ， 有的室内消火栓管网锈蚀或

　无水 ； 三是封闭楼梯间内防火门损坏或

　被拆除 ， 无法起到隔火阻烟的作用:四是

　部分入户防火门被户主擅自拆除更换为

　更加美观的普通防盗门 ； 五是疏散楼梯

　间内缺少消防应急照明 ； 六是部分设置

　有自动消防设施的小区 ， 因经费问题导

　致长期未得到有效维保而瘫痪 。3.3 消防车道被占用老旧小区在建设初期 ， 我国私家车

　保有量很低 ， 所以没有考虑私家车停车

　问题 ， 没有配套建设停车库或停车场 ， 即

　使有配套建设的 ， 车位配比也远远满足

　不了现在的停车要求 ， 导致大量私家车

　停放在小区消防车道或消防扑救面上,

　严重影响火灾状况下消防车辆的通行 。3.4 楼梯间内电动自行车违规停放近年来 ， 电动自行车成为居民出行

　的主要方式之一 ， 由于大部分老旧小区

　未设置电动自行车集中停放点 ， 导致大

　量电动自行车停放在一层的楼梯间内或

　楼梯间入□处 ， 并在此进行充电 。

　电动自

　行车在停放过程中一旦发生火灾 ， 产生

　的有毒烟气迅速从一层通过楼梯间蔓延

　至顶层 ， 居民无法通过楼梯进行疏散逃

　生 。3.5 底层住宅使用性质改变由于部分老旧小区没有封闭管理,

　单元楼直接与市政道路相邻或连通 , 部

　分位于道路旁的底层住宅建筑被改建成

　小店铺或小餐饮场所 ， 用火用电增多 、 火

　灾负荷增大 ， 导致火灾发生几率增加 , 且

　发生火灾后 ， 易蔓延至其他楼层 。3.6 电气线路老化严重老旧小区普遍存在电气线路老化现

　象 ， 户外电线敷设于房屋修建时 ， 有些甚

　至还未进行增容 ， 而户内电线也因装修

　年限较久 ， 老化严重 ， 难以满足当今各式

　各样大功率电器对电力的需求 ， 极易发

　生故障引发火灾 。

　根据近年来我市数据

　统计 ， 老旧小区每年发生电气火灾事故

　的起数是新小区电气火灾事故数量的 5

　倍以上 。3.7 居民消防安全意识差老旧小区的居民多以老年人和低收

　入人群为主 , 从调研情况看 ， 此类人群消

　防安全意识较为薄弱 ， 缺乏必要的安全

　用火用电常识和基本火灾疏散逃生知

　识 , 对于常见的火灾隐患视而不见 , 给老

　旧小区火灾的预防 、 火灾应急救援 、 火灾

　处置带来了巨大的挑战 ， 增大了老旧小

　区消防安全的脆弱性 。eH»§!（ 下转第 199 页 ）

　）9 9

　面取得职业发展的进步 ; 其次 ， 建立合理

　的制度并提供制度保障;最后 ， 提供配套

　培养和服务 ， 帮助员工切实达到职业发

　展目标 。⑥

　优化培训体系 。

　设计院要根据工

　作需求对岗位进行分析评价 ， 在明确设

　计院对人才的专业技能 、 综合素质 、 个性

　特质等要求的基础上进行分类分级 ， 并

　结合人才的实际情况和培训需求 ， 有针

　对性地提供培训 。

　如中高层管理人员需

　要战略管理 、 人力资源管理 、 项目管理 、

　营销管理等类别的培训 ， 而技术人员需

　要技术能力提升的培训 ； 要开发多渠道

　的培训培养模式 ， 如在线学习 、 内部培

　训 、 外部交流 、 聘请专家等 ； 只有建立人

　才的长效培养机制 ， 才能与时俱进 。⑦

　探索传帮带新模式 。

　对设计院而

　言 ， 专业技术的传承尤为重要 ， 因此要积

　极探索传帮带模式 。

　要使新员工快速进

　入工作角色 ， 传帮带是一项重要工作 ， 老

　师制就能很好地满足企业和新员工双方

　的需求 。

　让有资历 、 经验丰富的老员工带

　教新员工 ， 让企业的知识和技术得以传

　承 。

　此外 ， 老师制也有利于培养老员工的

　责任感和管理水平 ， 对新员工也增加归

　属感和安全感 。⑧

　合适的薪酬体系 。

　设计院结合自

　己的战略目标制定薪酬体系 ， 根据自身

　岗位特征 ， 紧密联系日常经营管理的需

　要以及员工的个体需要选择合适的薪酬

　模式 。

　分为管理岗和技术岗 ， 管理岗侧重

　于强调该岗位所承担的职责 ， 采用岗位

　薪酬模式 ； 技术岗解决的是生产和技术

　方面的问题,采用多劳多得的薪酬模式 。

　此外可进一步探索岗位股份制 ， 对于核

　心骨干员工 ， 建立以岗位分红 、 股权激励

　等为基础的中长期激励机制模式 。⑨

　建立有吸引力的福利体系 。

　当员

　工在选择工作时 ， 福利是他们要考虑的

　— 个重要因素 。

　对于企业来讲 ， 福利在很

　多方面发挥着薪酬难以达到的作用 ， 传

　递企业对员工的关怀 ， 使员工对企业产

　生归属感 ， 从而增强企业凝聚力 。

　除国家

　规定的强制性福利外 ， 根据员工工作特

　点 ， 适当配置一些其他的福利 。

　体现差异

　化原则 ， 以激励员工努力工作 ， 体现多元

　化特点 ， 如体育比赛 、 节日问候 、 交通补

　贴 、 带薪假期 、 团队建设等 ， 不仅能够树

　立良好的企业形象和提升企业的声望 ，

　也能给员工带来幸福感 ， 增强员工对企

　业的忠诚度 ， 实现福利的激励效果 。3 结语建筑工程施工总承包特级资质下的

　设计院 ， 应紧抓国家大力推行建筑工程

　施工总承包业务的契机和机遇 ， 把握当

　前市场发展利好 ， 走差异化 、 创新化 、 特

　色化发展之路 。( 上"第 197 页 ) )3.8 消防安全管理缺失如前文所述 ， 部分老旧小区由于产

　权不明晰 、 物业管理费难以收缴等各种

　原因 ， 无法聘请专业的物业服务企业进

　行管理 ， 只能依托街道和社居委 ， 通过成

　立服务站 、 业主自治组织等机构对小区

　进行管理和服务 ， 而这类管理服务仅限

　于清洁 、 门卫等最基本的功能 ， 小区的消

　防安全无人管理 ， 导致火灾隐患突出 、 致

　灾因素增多 。4 加强老旧小区消防安全的应对

　措施4.1 理顺权责关系 ， ， 落实管理责任在开展老旧小区消防治理工作中 ，

　政府要发挥主导作用 ， 解决老旧小区治

　理过程中的重点难点问题 ， 理顺老旧小

　区产权混乱 、 脱管缺管等一系列历史遗

　留问题 ， 在理顺权责关系的基础上 ， 明确

　物业管理责任方 ， 督促建立完善物业长

　效管理机制 ， 实现老旧小区的物业管理

　正规化 ， 确立小区消防管理工作的主体

　责任方 。4.2 拓宽筹资渠道 ， ， 解决维保资金很多老旧小区物业服务企业向居民

　收取的物业费用于正常的物业管理费用

　都已经很紧张 ， 很难再支出一笔大额资

　金用于修复或更换小区内年久失修的消

　防设施 ， 这也导致很多物业服务企业不

　敢接手老旧小区的物业管理工作 。

　一方

　面 ， 当地政府应当结合老旧小区改造工

　程 , 加大财政扶持力度 ， 拨付政府专项资

　金或使用房屋维修基金 ， 修复 、 更换和增

　设小区内的消防设施 。

　另一方面 ， 出台一

　系列优惠政策 ， 例如减免进驻老旧小区

　物业服务企业的税收 ， 对部分困难群众

　难以缴纳的物业管理费用进行补贴 ， 降

　低进驻企业的经营风险 ， 提高进驻企业

　的积极性 ， 鼓励具备一定实力的物业服

　务企业接管老旧小区 。4.3 加强监督管理 , , 打通生命通道除消防设施损坏的问题外 ， 消防车

　道停放机动车和疏散楼梯间停放电动自

　行车已成为老旧小区突出的火灾隐患 ,

　消防救援部门要联合当地交警 、 城市管

　理等相关职能部门联合开展专项行动 ，

　通过在小区道路上划设消防车通道标志

　标线 , 标识禁停区域 , 设置电动自行车集

　中停放 、 充电区 ， 有效解决占用消防车

　道 、 堵塞疏散通道的问题,打通灭火救援

　和人员疏散的生命通道 。4.4 建立微型站点 , , 扑救初期火灾实践证明 ， 依托物业管理企业的保

　安和居民志愿者建立的微型消防站 ， 具

　备距离近 、 情况熟 、 机动灵活的优势 ， 是

　专业消防救援队伍的重要补充 ， 是扑救

　初期小火的关键力量 。

　在建有微型消防

　站的社区 ， 很多初期火灾在消防专业力

　量未到场之前 ， 就已经由微型消防站的

　队员扑灭 ， 降低了小火亡人的风险 。

　消防

　救援部门要指导小区物业服务企业因地

　制宜 ， 组建微型消防站 , 按照 《 微型消防

　站建设标准 》 配置完善相关灭火救援的

　器材设施 ， 培训微型消防战队员的灭火

　救援能力 ， 全面提升老旧小区抗御火灾

　风险的能力 。4.5 开展消防宣传 ， ， 提升消防意识针对老旧小区居民消防安全意识普

　遍不强的问题 ， 消防救援部门 、 辖区公安

　派出所 、 当地社区 、 物业管理服务单位要

　联合行动 、 各负其责 ， 结合网格化管理工

　作 ， 加强对小区居民的消防宣传 ， 采取制

　作消防宣传专栏 、 发放宣传手册 、 播放宣

　传视频 、 举办消防演练等多种形式 , 全面

　普及日常生活中的防火 、 灭火常识 ， 提升

　小区居民初期火灾扑救和疏散逃生能

　力 。5 结语对老旧小区的消防安全管理是一项

　综合性的系统工程 ， 需要当地政府和相

　关部门长期投入时间 、 精力和资金 ， 涉及

　到群众观念的转变和管理体制 、 方法的

　创新 ， 要求在推进老旧小区消防安全管

　理工作中 ， 构建 “ 政府统 — 领导 、 部门依

　法监管 、 企业全面负责 、 群众积极参与 ”

　的工作格局 ， 才能真正意义上提升老旧

　小区的消防安全指数 ， 确保和谐城市建

　设的顺利进行 。参考文献4 。

　董逵逵.居民住宅小区消防安全管理现

　状分析 4. 江西化工 ,2016

　):32.⑹ 。

　王金刚.浅议居民小区消防安全现状与

　对策 2 。

　山西建筑 ,201,37

　66):21-

　21.4 。

　陈莹.周俊.单位制老旧住宅区物业管理

　模式研究⑹.中国房地产 ,2017(12):65-

　72.⑷闫明艳.城市开放式老旧小区治理对策

　研究 41 .山东大学 ,2015.4 。

　方晓红.浅谈城市老旧住宅小区的综合

　整治与改造⑹.铜陵职业技术学院学报,

　201,1

　(52):52-53+82. 199

篇二：老旧小区的常见安全隐患问题及对策

老旧小区物业管理 存在的问题

　及对策建议思考

　 近年来，伴随着国民经济水平的显著提升，人们生活质量的改善，国家对物业管理工作的关注和重视不断提高。因此，不断提升物业管理水平，对改善人居环境，强化小区治安，为居民提供一个和谐安宁的生活环境具有重要的意义。现如今，尽管我国物业管理水平一直呈现上升的趋势，现代商品房小区的物业管理水平也在逐步提升。然而纵观我国大部分老旧小区，在物业管理方面仍然面临着巨大的考验和困境，其物业管理水平无法满足业主的日常需求。因此，文章根据老旧小区物业管理现状分析，提出了老旧小区物业管理改进的有效措施。

　通常情况下，老旧小区的管理难度较高，同时存在物业管理工作难以开展的情况。从 2017 年 11 月北京市政府提出

　“老旧小区综合整治方案”以后，很多老旧小区的物业管理公司都在不断进行管理模式的改进和创新。如安装 24 小时监控探头、绿化环境等，通过一系列的小区改造，在改善小区环境的基础上，安全品质也有所提升，促使居民能够真正感受到城市发展所带来的舒适生活，带动老旧小区步入良性的发展道路。

　一、老旧小区物业管理概述 老旧小区指的是建筑修建比较久远的住宅小区，我国大部分老旧小区最初都是由企业或者事业单位、政府部门组织修建的，且根据员工的岗位层次和工龄进行住房分配，而只需要收取员工较低的租金或者以最低的内部价格售卖给员工，计划经济色彩十分浓烈。另外，也有部分小区是在早期开发商投资建设仅供出售的商品房，是早期住房改革留下来的产物。其次，和新建小区相比，老旧小区一般建设时间在上世纪 80 年代，房龄都在 30—50 年左右，设备设施老化，建筑面积偏小，大多都是多层，无电梯。而物业管理一般都是由机关事业单位的房屋管理部门统一管理，生态环境差、功能配套不全、管理理念和方式依然停留在传统房屋管理模式上。管理内容方面，传统的房屋管理只需要负责维修设施、设备等，目的在于维护房屋的基本状况，降低安全风险。老旧小区的物业管理和业主之间存在双向选择的关系，从业主

　服务角度入手，其管理更为社会化和专业化。物业管理指的是业主通过选聘物业服务公司，有物业和业主根据服务合同约定，对房屋相关的基础设施配套、公共区域进行维修和养护管理，最终实现小区环境卫生和秩序活动的有序进行。

　二、老旧小区物业管理现状分析 （一）规划设计不合理，基础设施损失程度较高

　老旧小区，由于受早期规划设计和施工水平的限制，从现如今发展角度来看，在规划和设计方面仍然存在着很多缺陷和不足，且年代过于久远，基础设施损失程度也较高，尤其是伴随着人们生活水平的提升，几乎家家户户都有私家车辆，并且还呈现快速攀升的趋势。这对于老旧小区来说，以往的规划设计数量无法满足目前居民停车需求。其次，大部分老旧小区在最初开始设计规划时没有配备足够数量的停车位，导致老旧小区安装地锁的现象十分显著，在占用人行道和车道的基础上，还影响了小区居民的正常生活和出行。由停车引起的纠纷时常发生，这也是老旧小区物业管理存在的难点问题之一。

　（二）物业管理难度升级

　部分老旧小区都是单位自管或者企业承包的形式，转交给街道以后，居民本身已经形成了计划经济时代单位宿舍服

　务全包的服务形式，并没有形成花钱买服务的意识。同时，在小区中，外来务工人员和低收入家庭偏多，由于收入问题，很多居民都没有主动缴纳物业费的意愿，这就形成了物业费收缴困难的现象。

　由于以上问题，则会导致物业管理企业受到一定程度的经济亏损，只能在政府的扶持下，勉强维系工作，这样直接减少了服务内容，也导致物业管理水平和服务水平降低的问题。其次，隨着国民经济的提升，人们生活质量的显著改善，大部分老旧小区的居住条件和基础设施已经无法满足当前居民的需求。除此之外，小区基础设施维修费用也越来越高，这直接提升了物业管理的成本投入，物业公司也无法承担昂贵的维修费用，进而造成很多历史遗留问题。

　（三）小区业主自治能力不足

　老旧小区内低收入群体占据比例居多，文化程度也相对不高，居民对自身的利益期望也往往过高，对维护公共环境和公共利益积极性和兴趣也不大。其中居民占据公共利益的现象时常存在，业主对物业管理的诉求也越来越多，无法达到统一的意见。即使小区成立了业主委员会，但由于物业矛盾情况复杂、委员会成员专业知识有所欠缺，导致业主委员无法发挥出更大的作用和价值。特别是在物业纠纷调解、宣传法律法规等方面，明显积极性不高，也表现得力不从心。

　三、老旧小区物业管理改进的有效措施 （一）提升老旧小区基础设施投入力度

　对于老旧小区而言，基础设施落后都是多年的历史遗留问题，如果对基础设施进行大规模的换新将是物业公司无法承受的。因此，建议物业公司根据老旧小区基础设施情况制定一个长期的更新维护方案和计划，逐年对老旧小区进行换新，合理收支分配，最终达到老旧小区各项设施全部完善的目的，朝着现代化物业管理方向迈进。其次，建立良好的物业管理形象，引导小区居民养成花钱买服务的正确意识，通过小区物业费资金流去提升小区基础设施改造力度，从而规范物业管理模式，在更新和维护基础设施的同时，为居民提供良好的服务水质量，也促进物业公司管理水平的提升。主要是通过综合改造、封闭式改造等方式，在老旧小区设置单元楼大门和小区大门，完善健身设施、门卫室、车棚、停车位规划等，为居民创造便利的生活环境。位于北京市大兴区的双河南里社区的 20 号楼建于 1995 年，共计七个单元门，174 户，由于建设年代久远，基础设施出现严重老化、物业管理服务缺乏，居民老旧小区改造意愿十分的强烈。XX 年，社区党支部在街道办事处的指导下，开始深入居民群众调查征求意见，改造同意率高达 99.9%，经过市联席会审议通过，项目改造于 XX 年 6 月实施，到年底已经全部改造完成。改

　造内容涉及到了公共区域改造、绿化补建、道路修补等等。改造后的小区都开始实行了物业管理和服务，从居民整体反映情况来看，老旧小区的管理和服务水平也基本达到了居民的需求，其困难诉求也明显减少了许多。

　（二）探究精准化物业管理模式

　老旧小区和新小区相比，每一个老旧小区都存在着自身独特的不足和缺陷，为了有效的开展老旧小区物业管理工作，物业应该探究并尝试践行精准化管理模式，根据小区实际情况，针对性开展物业管理工作。与此同时，按照业主不通过的需求和爱好去为他们提供多样化的物业管理和服务，这样能够提升业主的满意度和幸福感。以低标准的物业收费，高标准的服务质量和管理水平，去满足业主的需求，最终赢得业主的信赖和信任，转变业主传统意识，可以为今后更好的物业管理工作奠定基础保障。

　（三）提升老旧小区居民自治力度

　为了确保老旧小区各项工作的正常有序运转，仅仅依靠物业管理显然是不够的。因此，小区物业管理应该主动建立起小区的事情则是所有业主事情的理念，建立并完善小区委员会建设，全面落实小区居民自治工作，通过广大业主选出来的委员会在调解业主之间矛盾的同时，全面发挥出业主和

　物业之间沟通桥梁，对小区内各个公共收益的征收和使用进行监督和维护，大家共同努力为小区的良性发展贡献出力量，最终促进小区治安水平的提升。其次，充分发挥出街道社区指导和监督作用，街道、社区联合实施投诉受理和协调机制，完善和建立物业监管物业管理制度，指导好委员会通过民主协商的方式去解决小区内部的问题和矛盾。对小区自治组织的日常工作进行监督，公开小区事务，提升自治活动的透明度。除此之外，物业公司还可以借助互联网和新媒体的力量，建立沟通渠道，在网絡平台上和业主进行实时沟通，这样既可以避免讨论问题的尴尬，也能促使每一个业主乐于发表自己的看法和建议，这样对提升小区居民满意度，促进物业管理水平的提升有着重要的作用。

　四、结语 综上所述，老旧小区在建设和发展过程中，物业管理工作尽管存在着很多的不足和问题，但只要我们不断探索物业精准化管理模式，不断完善相应的管理和监督制度，改变居民花钱买服务主动缴费意识，加强小区基础设施的投入力度，从而在提升物业管理服务质量和管理水平的基础上，为小区居民提供一个和谐安定的居住环境，促进老旧小区的良性健康发展。

篇三：老旧小区的常见安全隐患问题及对策

小区改造 存在的问题及

　对策建议思考

　 老旧小区改造是贯彻落实党的十九大精神，解决城市发展不平衡不充分问题，实现人民群众对美好生活向往的重要举措。推进老旧小区改造，有利于改善居民的居住条件和生活品质，提高群众获得感、幸福感、安全感;有利于改善小区环境,延续历史文脉,实现城市可持续发展;有利于加强和创新基层社会治理，打造共建共治共享的社会治理格局。

　为支持老旧小区改造工作，我局先后投入 500 多万元组织实施了一批以杨家冲小区为试点的改造项目,当前一期工程已基本完成、二期工程已启动方案设计。通过一年来的工作实践，结合项目实施中的问题反馈,作以下思考体会以利于更好地开展下一步工作。

　一、小区现状

　老旧小区大多位于城市中心城区和老城区。伴随着工业化和城镇化快速发展，“城中村”“城边村”“城郊结合部”问题逐步突出，低标准低水平规划、建设、管理导致问题逐步凸显。就人民路以东、XX 盐厂旧址西侧的 XX 小区为例，该小区建成于 X 年，占地约 X 万平方米，由 X 组 X 层的联建楼构成，现有约 X 户入驻。当前无物业管理单位且家中居民多为留守老人，是名符其实的老旧小区。

　二、存在的问题 在改造中，我们坚持问题导向和发展思维，注重整体改造与局部改造、长远发展与近期突破相结合，找准“症结点”和“成长点”，当前老旧小区改造主要面临如下三大难题。

　（一）基础设施差。老旧小区普遍具有分布“散”、规模“小”、密度“高”、权属“杂”、环境“乱”、配套“差”等特征，公共服务基础设施欠账多。杨家冲小区的化粪池、检查井年久失修污水横流，卫生环境差，外墙光纤电缆密布，小区绿化管护、楼道内外照明不足，门卫设施残缺、无门禁监控设施，文娱活动场所缺乏，这样的现象在老旧小区往往普遍存在。

　（二）改造成本高。实施中发现，老旧小区基础设施普遍较差，居民个人维权意识却极强，对改造期望过高、攀比心理过重。目前老旧小区改造的资金主要以政府投入为主，

　远远不能满足需要，政府负担重，资金缺口难以弥补。如何调动各方力量，建立新的资金供给模式是老旧小区改造的又一难点。

　（三）物业管理难。老旧小区的维修基金都已使用完或者之前根本未缴纳，加上基础设施老化严重，维修压力大，维修成本高，即使全额收取物业费用，也不能维持正常运转，大多数物业公司不愿进驻。即使物业公司进驻，由于业主自身素质参差不齐，对物业管理要求不同、各家各户的经济承受能力差异大，也经常陷入“收费难、难服务”的恶性循环怪圈。杨家冲小区也是其中的典型代表，原有的物业公司撤场后，经街道社区多次牵线搭桥，仍无企业愿意入驻，连基本的公共区域环卫保洁都成为“难题”。

　三、对老旧小区改造的探索 为了改善老旧小区人居环境，提升群众生活幸福感。近年来，我局对老旧小区改造工作进行了一些探索：

　（一）以教育引导为重点做好发动工作。老旧小区改造责任在政府，但维护更要靠群众。为了推进杨家冲小区改造工作，我局组织人员在街道办和居委会的配合下走家入户宣讲政策，不厌其烦做好解释工作，争取居民对改造工作的支

　持。改造完成以后，通过召开会议、张贴告示、橱窗宣传等形式引导居民积极参与小区建设，凝聚齐抓共管的合力。

　（二）以便民利民为遵循做好规划设计。始终把提高人居生活质量作为改造工作的落脚点，围绕绿化改造、地面修补、归整车位、大门更换、增设晾晒点及垃圾转运点等群众反映强烈的问题实施改造。从细节上，鉴于旧道路坡度较大，增设了手扶栏杆；采取人车引导分流，保障行人安全。注重植被复绿，保留乔木、梳理灌木，将过于密植影响采光的小叶榕改种低矮的红叶李。同时，将清理杂乱的楼栋入口前区等地块改造为活动中心或健身场所，增设锻炼器械、交流座椅等满足人群活动需要，创造温馨人居空间。

　（三）以硬件建设为保障做好项目实施。加强硬件设施建设是夯实小区改造的保障。利用咖啡色格栅统一规范店招，并统一规划空调机位，还统一尺寸及放置区域；对原有商铺采用灰色工字钢和玻璃统一设计、统一尺寸、统一色彩进行雨棚定制；店面外墙采用米白色真石漆进行更新，重塑大门造型、以龙骨外包铝单板营造现代感，与周边店面呼应协调，对现有实体外墙等区域设计宣传栏，统一色彩控制。同时，针对看不见的地下隐蔽工程，清理化粪池 x 座、新建排水集中检查井 x 座、新增排水管道 X 米；此外新建庭院灯 X 套、

　改造楼道灯 X 套；增设单元楼栋的门禁系统，新建联网摄像机及监控中心等。

　四、下步工作的建议 老旧小区影响市民的幸福感和获得感，影响着城市现代化建设，加快推进老旧小区改造势在必行。

　（一）深化思想认识，顺应城市发展的“ 大思路”。要把加强老旧小区改造作为提升社会治理体系和能力现代化的重要实践举措。认识、尊重、顺应城市发展规律，尊重城市发展的自然历史过程，把老旧小区改造纳入城市发展的大局统筹安排。针对当前老旧小区的功能性衰落，统筹规划、建设、管理三大环节，提高城市发展的系统性。从城市要素、结构、功能等方面入手，综合考虑城市功能定位、文化特色、建设管理等多种因素，优化整合现有功能，在完善居住配套基础上，积极拓展新功能，为老城区的发展注入新的活力。试想硬质合金厂改建为商业综合体，一桥飞架人民路及铁轨后的杨家冲小区还会遭人嫌弃吗。

　（二）

　拓宽资金渠道，抓住经费保障的“ 牛鼻子” 。更大规模推进老旧小区改造必须抓住资金保障这个“牛鼻子”，把政策性项目资金和市场机制有效结合，不断拓宽资金筹集渠道。按照“谁受益、谁出资”原则，宜采取居民和产权单位出

　资、政府补助的方式实施老旧小区改造。以社区街道办作建设业主、以费率招标的方式选定施工单位、由物管公司派人或由居民选派代表参与现场管理的方式，可能会避免“各唱各戏”的尴尬。工程实施中，民政、住建等加强监督指导；工程完工后，采取定向补助的方式进行财力支持，可能会取得最大的综合效益。

　（三）落实主体责任，推进全面 改造的“ 加速度” 。加大对老旧小区改造工作的统筹力度，积极探索政府总抓、街（社区）落实、部门支持的推动形态。进一步强化调度考核，明确责任和时限要求，加大对改造项目的督办力度，采取跟踪督查、现场办公等形式，及时掌握情况，解决具体问题，层层传导压力，加快工作进度，推动任务落实。

　进一步加大舆论宣传力度。通过宣传手册、手机短信、微信等方式和上门做工作、耐心讲政策、反复讲道理等方法，大力提升群众支持、参与老旧小区改造工作的主体意识和责任意识。比如,在项目启动之初要就走访居民，梳理出不同人群的改造需求。真正实现精准的需求管控，通过入户访谈、现场调研、居民议事会、评审会等方式收集居民需求。对改造方案反复推敲，针对停车管理、治安、景观、灯光、电梯加装等类别由社区居民来选择。

　（四）不断改革创新，完善制度保障这一“ 关键点” 。积极探索“街道主导 、社区协调 、居民公议、物业参与、勘设单位早介入”的模式，充分发挥街道、社区党组织的作用，在老旧小区改造各环节充分响应居民需求；持续探索因地制宜的项目建设管理机制，通过社区代表、社会监督、政府部门监管、专业监理或过控公司等介入方式，规范老旧小区改造中的标准和要求；积极推行一次改造、长期保持的管理机制。加强基层党组织建设，指导业主委员会等组织实现老旧小区的长效管理；共同推进共治共管、共建共享、和谐发展。

篇四：老旧小区的常见安全隐患问题及对策

研报告：关于老旧小区环境整治现状、存在问题及对策建议

　近几年，随着我市城市化进程的不断发展，我市已经实现了全国文明城市“五连冠”。环境的整体优劣代表着一个城市的品味，体现着一个城市的文明。我市还有很多早些年建设的老旧小区集中分布在海曙区的各个角落，许多由于物业管理工作跟不上，居住的小区环境越来越差。留给人们的多数是杂草丛生、房屋外部残缺、道路破损、排污污水四溢、路灯缺失、公共绿地随意占用、车辆乱停放、人行道上私搭乱摆，小广告和垃圾随处乱扔乱贴，小区配套设施任意外租、分割，偷盗现象时有发生，业主的安全没有保证，这种现状的存在，严重的影响了业主的合法权益和城市整体环境的美化。

　老旧小区的治理关系到整个社区的整合和城市的发展，为改善小区人居环境，美化城市形象，提升城市品位，为此，根据我区旧小区环境的现状，本人提出如下一些建议：

　一、拆除违章建筑。整顿违法改扩建等行为，拆除占用道路、公共绿地、公共空间的违法建筑。清理草坪内的私开菜地和私人种植物，并补种绿植，回复草坪本来面目。

　二、取缔乱摆摊点。清理和规范小区内的道路市场和乱摆摊点。

　三、整修和完善垃圾收集点、垃圾房。清理卫生死角，

　 清除“四害”孳生场所，隔绝四害传播的传染病（例如登革热）。增加小区保洁员，垃圾做到日产日清。

　四、整治小区道路，围墙。保证汽车通达，人行便捷，保障消防通道通畅. 五、整治小区内路灯、排污设施的新增、维修。

　六、倡议小区居民对自己家庭或者门面房的小环境全面进行整治。

　1、将堆放在窗台外的杂物和贴在窗玻璃上的广告字全部自行清理。

　2、将堆置在户门口的拖鞋、垃圾清理干净。

　3、清理墙面乱贴乱画和小广告。

　4、清理楼道内乱停乱放的自行车，电瓶车。

　5、搬走放置在空调外机上的花盆，以免被风吹落而伤人。

　相信通过一系列的整治措施，并有针对性地整治重要地段、问题突出的老旧小区环境问题，能够切实提高老旧小区住户的居住品质，全面提升小区环境卫生的质量和长效管理水平。

篇五：老旧小区的常见安全隐患问题及对策

前沿老旧小区的常见安全隐患问题及对策■ 文 / 牛立业达伟邢台市消防救援支队摘要: 老旧居民小区建成年代久远 , 建筑耐火等级低 、 消防设施不健全 、 消防安全管理水平低下 、 居民思想意识淡薄等曰

　益成为老旧小区火灾频发且造成群死群伤事故的主要致灾因素 ， 本文分析了老旧居民小区消防安全现状 、 隐患及成因,

　提出了防治对策 。关键词: 老旧小区 ； 安全隐患 ； 对策老旧小区指 2000 年以前建成的环境条件差 、 配套设施不全

　或破损严重 、 无障碍建设缺失 、 管理服务机制不健全 ， 且不易整体

　拆除重建的居住小区以及住宅楼 。

　以邢台市为例 ， 根据 《 河北省老

　旧小区改造三年行动计划 》 中数据显示 ， 全市属于老旧小区且不

　能纳入棚户区改造的小区就多达 405 个 。

　老旧小区存量大 ， 火灾 事故频发已成为当今社会不容忽视的突岀问题 ， 本文结合老旧小

　区改造摸排情况和近年来 “ 96119 ” 火灾隐患举报问题 ， 对老旧小

　区消防安全现状存在的问题及对策浅析如下 ：1 邢台市老旧小区消防安全现状1 .1 消防基础设施不到位 ， 损坏严重大部分老旧小区建设时 ， 消防相关规范还不完善 ， 房屋消防

　配套设施不齐全,有的老旧小区未设置室内外消火栓 、 应急照明

　等必要的消防设施 ， 有的虽然设置了但由于缺少日常维护保养 ，

　火灾发生需使用时才发现无水可供 ， 严重影响消防灭火救援行

　动 。

　比如由于物业部门管理维护不到位 ， 或因修理费用较大不愿

　投资等原因 ， 部分小区室内消火栓常年无水 、 自动报警和水系统

　损坏停用 。1.2 电气线路老化 ， 私接乱搭老旧小区内高架线路长期风吹日晒 ， 居民家中电线年久老

　化;空调 、 彩电 、 冰箱 、 微波炉 、 洗衣机等各种大功率家用电器大量

　使用 ， 室内线路接口不够 ， 电容量低无法满足需求 ， 部分住户私自

　接线 ， 线路混乱且无穿管保护,容易引起火灾 ； 电力设施接地系统

　未设置或者不完善 ， 易造成家电漏电 ， 安全隐患突岀 。1 .3 消防车通道被占用 ， 封闭岀口老旧小区建设时因缺少停车位,车主大多将车辆停放道路两

　旁 ， 导致消防车通道宽度不足 4 米 ， 影响消防车通行 。

　此外 ， 部分

　小区岀于安全考虑 ， 将不常通行的大门锁闭甚至堵死 ， 一旦发生

　警情 ， 严重影响消防救援速度 。

　有的小区消防车宽度符合标准 ， 通

　道上方电线私拉乱接 、 敷设燃气管道 ， 导致消防车无法通过 。1.4 违章搭建建筑屡禁不止老旧小区居民的年龄结构相对老化 ， 这类人群消防安全意识

　相对淡薄 。

　老旧小区的民房好多缺少车库 ， 居民们就自己动手在楼

　前楼后的绿化带用泡沫夹心板等材料自己搭建简易棚摆放车辆或

　杂物 。

　有的老旧小区配有车库 ， 但少部分居民本着 “ 多多益善 ” 的原

　则 ， 充分利用楼梯道 、 楼下空地 、 小区绿化带等处各自 “ 圈地 ” 。1.5 物业管理水平较低,群租现象普遍通过日常检查掌握情况来看 。

　老旧小区物业服务企业普遍存

　在 “ 不愿管 、 不会管 ” 的问题 ， 导致楼道堆放杂物 、 电动自行车逬门

　入户充电等显而易见的问题屡禁不止 。

　有的小区无物业服务企业

　或未聘请专业物业管理单位逬行统一规范管理 ， 消防监管难度

　大 。

　有些小区住宅岀租给外来务工人员,群租现象严重 ， 由于产权

　人和使用人分离 , 导致无论是业主还是承租人都对消防工作积极

　性不高 ， 存在"事不关己 ” 的思想 。2 隐患成因分析2.1 先天性隐患整改难老旧小区普遍建成于上世纪八 、 九十年代 ， 甚至更早 。

　由于当

　时设计的局限性 ， 导致大量老旧小区消防车通道 、 燃气管道 、 防火

　间距 、 消防基础设施设置不符合现有规范要求 。

　要整改先天隐患

　可能要大规模调整建筑布局 , 整改难度大 。2.2 产权不明确管理难老旧小区房屋产权大致分为三类 ， 即国有产权 、 单位产权和

　个人产权 。

　在单位或者个人拥有产权的住宅内 , 通常岀现多产权

　的情况:租赁住宅内岀租人和承租人之间关于权利义务的相互推

　诿扯皮 ， 非成套公房中各家共用等 ， 这往往导致消防安全管理责

　任不清 , 消防安全责任制不落实 。2.3 资金难落实推动慢老旧小区普遍位于城区中心地带 ， 牵涉住户数量多 。

　由于投

　入和产岀不成正比 ， 物业费收缴困难 ， 且标准不高 , 很多开发商和

　物业服务企业不愿接管改造老旧小区 ， 导致老旧小区在隐患整改

　资金落实上存在较大困难 。2.4 居民意识差防范难部分居民消防安全意识淡薄 ， 岀于私利 ， 人为私搭乱建 、 乱接

　乱拉电线 、 随意占用楼道 、 破坏公共消防设施等现象较为突岀;有

　些老年居民年龄大,记性差 , 时常忘记关掉煤气 、 电源 , 易造成生

　活用火不慎引起火灾;少数居民逬行烧香拜佛 、 祭天地等宗教活

　动 , 焚香烧纸稍有不慎也易引起火灾 。3 防治对策3.1 要落实责任主体要严格落实住宅小区消防工作安全责任制 , 建立健全消防工

　作网络 。

　地方政府要坚持主导 ， 综合治理;主管部门要联动监管 、

　把控源头 ； 物业单位要定期巡查 , 常态管理 。

　特别是小区居民作为

　消防工作重要的参与者和监督者 , 应充分培养主人翁意识 , 切实

　配合好政府部门 、 物业单位的隐患整治工作 。

　针对无物业服务企

　业的老旧小区 ， 应严格落实乡镇街道社区网格化管理工作 ， 细化

　“ 大 、 中 、 小 ” 三级网格 ， 督促各级网格员切实履职尽责 。今日消防 117。

　。. .。

　。

　理论前沿3.2 落实资金,扎实推逬老旧小区改造工作增加财政投入力度,加快老旧小区的改造步伐 。

　组织相关职

　能部门深入学习贯彻落实省消防救援总队 、 省住房和城乡建设厅

　联合印发的 《 老旧小区消防设施改造技术导则 》 ， 切实将消防安全

　设施部分纳入到每个老旧小区改造方案中去 ， 因地制宜 ， 做到 “ 一

　区一案 ” ， 事前充分调硏评估 ， 广泛听取居民群众和职能部门意

　见 ， 事后组织相关部门开展联合验收工作 ， 切实将工作做到实处,

　消除一批先天性隐患 。3.3 要加强消防安全宣传培训工作着力提升 “ 中 、 小 ” 网格员 、 物业服务企业管理人员的消防安

　全管理水平 ， 采取 “ 传帮带 ” 的方式,在小区内发动一批居民成立

　小区消防志愿者队伍 ， 先对这批人开展家庭用火用电常识 ， 火场

　逃生疏散常识 ， 家庭灭火常识等常识性消防安全培训 、 然后再发

　动他们走家串户开展消防安全宣传 ， 提高整个小区居民的消防安

　全意识 ， 从而有效杜绝居民家庭电气线路私拉乱接 、 超负荷使用 、

　家用电器长期待电 、 小区内车辆乱停乱放,堵塞疏散通道和安全

　岀口及锁闭大门等消防安全隐患 。3.4 要联合整治违章搭建现象要联合规划 、 住建 、 城管等职能部门 ， 加强对老旧居民小区

　的违章搭建现象开展整治行动 ， 对居民在楼梯间和楼下空地等

　处的违章搭建予以拆除,恢复小区原有格局 。

　对一些确实有困难

　的 ， 由职能部门向政府反映 ， 由政府岀面协调帮助居民解决一些

　实际困难 。3.5 要明确消防设施维护保养责任及资金来源《 消防法 》 规定小区的日常消防管理和设施维护由物业管理公

　司负责 ， 无物业服务企业的老旧小区应在社区 、 村委会的指导下建

　立健全业主委员会这种特殊的自治性机构 ， 来做好小区日常的消

　防安全管理工作 。

　《 住宅物业消防安全管理 ( GA1283-2015 )

　6.3.5 规定: “ 共用消防设施保修期内的维修等费用 ， 由物业建设

　单位承担 。

　保修期满后的维修 、 更新和改造等费用 , 纳入共用设施

　设备专项维修资金开支范围 。

　没有专项维修资金或专项维修资金

　不足的 , 消防设施维修 、 更新和改造等费用由业主按约定承担 ; 没

　有约定或者约定不明的 , 由各业主按其所有的产权建筑面积占建

　筑总面积的比例承担 。

　”3.6 推逬 “ 智慧消防 ” 建设,强化技防水平在老旧高层住宅建筑加装应用独立式火灾探测报警器 、 简易

　喷淋装置 、 火灾应急广播以及独立式可燃气体探测器 、 无线手动

　报警 、 无线声光警报等设施 。

　利用移动互联网技术将各类监测信

　息与手机互联互通 ， 消防监督员 、 公安派岀所民警 、 社区网格员 、

　物业管理人员 、 微型消防站队员以及楼栋居民 ， 可实时接收火灾

　报警信号,查看消防设施 、 安全疏散 、 电气燃气等各项监测数据 ,

　实现高层住宅消防安全信息化管理 。

　脸参考文献 ：[1]

　韩学骞 . 浅析居民住宅小区消防安全隐患的现状及整治对策 [J] .

　中国科技纵横 ,2017,(12).[2]

　卫佑钢 . 老旧居民小区消防安全隐患及对策 [A]. 公安消防部队

　调研文集 ( 第九辑 ) [C].2017 年 .(上接第 116 页) 管 ， 提高对消防产品的监管力度,提高消防产品

　的管理力度 ， 对不合格的产品要从根源上将其扼制 , 防止不良产

　业链的形成 ， 设立完善的共同管理制度 。

　在设立制度时 ， 相关部门

　应该从商户管理和生产企业及技术监督三方面逬行调查 , 充分发

　挥相关部门的优势 ， 落实产品从生产到使用的全过程监管 。

　在建

　立机制期间 , 市场监管部门加大对产品质量的检测力度 , 在处理

　不合格产品时 ， 应该依据法律规定 ， 做到违法必究,联合相关执法

　部门,对不良商家逬行查处 ， 采取通报罚款等方式,下令商户逬行

　整改 。

　在遇到企业生产不合格产品销售时 ， 相关部门应该下令停

　止企业生产,并交给监管部门追责 ， 防止不合格产品投入使用 , 消

　防救援机构在日常监督检查时加大消防产品检查力度 , 对使用领

　域发现使用不合格产品加大罚款 ， 最大限度净化消防产品市场的

　安全环境 。3.4 开发消防产品监督管理系统随着互联网的快速发展 ， 在对消防产品逬行监管时 ， 相关部

　门应该采用新技术 ， 改变当前管理中岀现的问题 。

　在对产品市场

　逬行监管时 ， 可以联合开发公司 , 硏制消防产品质量标准应用软

　件 ， 让生产企业 、 销售企业和和商户相互监督 ， 对于举报属实的情

　况 ， 可以采用颁发证书和奖金的方式 ， 鼓励市场逬行自主监督 。

　同

　时 ， 相关部门应该建立产品数据库,并由专业人员对数据库逬行

　运营维护 , 定期开展渗透测试,防止不良分子对盗取 、 篡改数据 。

　通过开发新产品监督管理系统 , 监管部门能及时对市场中产品质

　量情况逬行调查 , 采用公示的方式对不良行为逬行惩处 , 保证监

　管制度的落实 。4 结语消防之事无小事,消防产品的质量对人们的生活和工作有重

　要的影响 , 消防产品是防止火灾发生和扩大的主要工具,也是在

　意外发生时保护人们生命财产安全的有效工具 ， 因此加大消防产

　品的质量检测力度 ， 监管部门必须落实相关制度,避免质量不合

　格的产品在市场中流通 。

　在经济快速发展的背景下 ， 企业应该采

　用科学合理的生产方式,改逬产品质量 ， 销售市场应该加强对商

　户的管理 ， 普及消费者的产品知识 ， 在购买期间提高警惕 ， 防止买

　到不合格产品 ， 为生命和财产安全负责 。参考文献 ：

　：[1]

　张忠财 ， 董加慧 . 论消防产品监督管理中存在的问题及对策 [J].

　消防界 ( 电子版 ),2018,(19):48-49.[2]

　李视斌 . 消防产品监督管理中存在的问题及对策 [J]. 消防界 ( 电

　子

　版 ),2018,(02):58+60.[3]

　陈俊 . 浅析消防产品监督管理存在的问题及解决对策 [J]. 江西

　化工 ,2017,(04):181-182.[4]

　何熙 . 加强消防产品监督管理工作的问题探讨 [J]. 消防界 ( 电

　子版 ),2019,(18):42+44.[5]

　吴庆驰 ， 张舒晴 ， 李东东 . 探索新时期如何加强消防产品的监督

　管理工作 [J]. 消防界 ( 电子版 ),2019,(1 6):33-34.118 、 今日消防 [。

　。. .。

　。

篇六：老旧小区的常见安全隐患问题及对策

市城镇老旧小区改造存在的问题 及对策建议思考 城镇老旧小区改造是重大民生工程和发展工程。为深入贯彻落实国家关于实施城镇老旧小区改造的决策部署，推进我市老旧小区改造工作，改善居民居住环境，提升城市品质形象，根据市政协 XX 年工作安排，5-7 月份，由 XX 副主席牵头，组成专题调研组，通过实地走访、召开多层面座谈会、外出考察等形式，对我市老旧小区改造情况进行了调研。现将有关情况报告如下：

　一、基本情况 城镇老旧小区是指城市或县城建成年代较早、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。据调研组不完全统计，我市XX 年底前建成的老旧小区 X 个（XX 街道 X 个、城东街道 X 个、城南街道 X 个），总建筑面积 X

　多万平方米，涉及 X 户，X 人。其中，X 年底前建成的老旧小区 X 个，涉及 X 户，X 人。调研发现，老旧小区“三多”“三少”“三缺”现象突出，严重影响居民生活质量，居民改造意愿普遍强烈。

　（一）建设标准不高，多孔预制楼板结构多、建筑管线老化多、安全隐患多。老旧小区建成时间较早，原建设标准较低，不少建筑是多孔预制楼板结构，经过二三十年的使用，老旧小区普遍存在建筑楼体、外立面、楼梯破损以及电气线路、水污管网老化严重的问题，存在安全隐患，群众反映非常强烈。如 XX 二区 16 栋建筑有多孔预制楼板结构的 12 栋，XX 小区 22 栋建筑有多孔预制楼板结构的 11 栋，调研组走访发现其中部分房屋主体出现不同程度的倾斜，部分房屋地基下沉、墙体开裂、墙面脱落，看上去安全隐患较大。乐湖小区其中一条覆盖一半以上建筑的电力线路，每逢用电高峰期就频繁停电，今年夏天刚开始就连续三个晚上停电，群众强烈要求后实行了线路分流改造。XX 花苑近几年都出现了管道堵塞、化粪池溢出等情况，业主们不得不雇佣疏通公司来清理。多数老旧小区建筑住宅阳台洗涤污水管与

　屋面排水管相连，导致雨污混排现象普遍，很多排水管还是球墨铸铁管，大部分已经腐蚀损坏严重，此外大多数消防栓都已损坏，无法正常出水。

　（二）配套先天不足，电梯少、停车位少、公共服务设施少。老旧小区总体上存在着居住功能不足、配套设施短缺、公共活动空间不足等问题。如老旧小区大部分是 5-7 层建筑，基本没有安装电梯。据调研组初步统计，建成区老旧小区X 幢建筑数千个单元楼，仅有电梯 X 部。老旧小区由于建设之初规划相对滞后，因停车位不足造成的乱停现象十分普遍，近年来虽然有开展公共停车区域的优化调整，但车位仍是“僧多粥少”，出入通道甚至消防通道被车辆占用停放情况依然存在，如 XX 二区居民车辆 X 多，停车位仅 X 个，居民反映每天回家都要抢车位。老旧小区文化娱乐、体育健身、养老托幼、社区服务等公共服务设施明显缺失。据调研，X 个老旧小区中，仅 X个小区有固定的办公场所（包括 X 个违建），X个小区有老年活动场所，X 个小区有托幼场所；很多小区的公共娱乐设施如健身器材严重老化，甚至根本没有配备；公共厕所配备不足，XX 街道

　X 个老旧小区就有 X 个没有公共厕所。

　（三）居住环境差乱，人防技防缺失、组织管理缺位、物业管理缺乏。老旧小区违章搭建、毁坏绿化、杂物乱堆、垃圾乱扔、污水乱排、房子乱租等现象十分常见。如老旧小区很多车库住着老年人、新乐清人，有的 10 平方米的车库住了3-6 个人，在车库内吃住同室，有些煤气罐或电磁炉就在床边，消防隐患相当严重；部分住户将洗衣板直接放在车库边上，洗涤等生活污水直接排放到路上，严重影响小区面貌；部分建筑一楼或者车库还被租用作为经营场所，如在马车河中心小区车库或者一层被用作美容美发、家电维修、教育培训，存在较大安全隐患。老旧小区多数人防技防不到位，部分保安岗亭形同虚设、无人值班，部分监控摄像头存在聚焦模糊甚至失效。如鸿源小区的监控室三台监控屏幕在调研时竟然全部黑屏；XX 二区不少楼道门禁系统形同虚设，长期无法使用却没人修理。据调研，目前 47 个老旧小区中，有 17 个小区还没有成立业委会，32 个小区没有进驻物业管理，44 个小区没有建立党的组织，而且很多业委会只有组织，没有固定办公场

　所、没有经费和专职工作人员，没有开展有效的管理工作。

　XX 年 X 月以来，国家部委、XX 省、XX 市相继出台了推进老旧小区改造工作的文件，各级政府对老旧小区的改造极为重视。《XX 市城镇老旧小区改造三年行动方案》中我市 XX 年改造老旧小区 X 个，目前我市已上报 XX 小区、XX 二区、XX 花苑、XX 小区等 4 个小区改造项目，总建筑面积约 XX 万平方米，涉及约 X 户。

　二、制约老旧小区改造的主要问题 （一）小区底数不清，改造机制不健全 我市城区老旧小区存量大，不同小区的改造规模差异明显，改造任务复杂。但目前我市尚没有编制老旧小区改造的整体规划，小区情况掌握不够，对改造的总量缺乏准确数据和具体安排，也缺乏具体的建设标准和政策支持。如市住建局、市文明中心、属地街道都有部分老旧小区的简单统计数据，但数据各不相同，老旧小区规模、房屋质量状况和业主构成等关键数据缺失，配套设施、基层治理情况不清。同时我市老旧小区三年

　改造行动工作推进相对滞后，实施方案现在还没有出台，群众关注的改造资金居民自筹比例、补助基数以及与水电气污等权属单位专项工程衔接的具体政策支持尚不明确，而对比兄弟县市区，鹿城、瓯海已经出台了老旧小区改造实施方案，永嘉、龙湾、瑞安也陆续公布了实施方案征求意见稿。此外，我市还没有建立老旧小区改造工作的综合性协调机构和工作专班，主要由住建部门的一个科室负责工作对接，工作机制还不够健全，相关责任单位权责不够明确，难以形成整体合力。

　（二）资料档案不全，改造技术有难题 据反映，部分老旧小区前期的设计图纸和建设资料缺失，有的只有总平图却缺失地下综合管线图，有的干脆什么资料都没有。如前期住建部门为今年启动改造计划的老旧小区做规划设计，去档案馆等多处也没找到建设时的设计图纸，不得不聘请专业机构对小区情况进行重新测绘，无形中增加了时间成本和资金成本；XX 街道干部为解决南马小区居民和村民权属纠纷，找了几个部门也没有找到当时的规划平面图纸，无法明确四

　至，难以划分权属。同时，老旧小区建成后的二十多年时间里，各单位对小区进行了各种后期施工改造，建筑、绿化等部分结构改变了，电力、给水、排水、通信、天然气等地下管线迁移了，即便拿着旧时的资料图也不能照样设计，需要实地核对，否则稍有误差就可能挖破管线。据华润燃气公司反映，XX 二区地下管线复杂，规划设计完成后工程推进缓慢，至今现在仍未开工；XX 小区地下管线走向不详，社区、小区无人能说得清楚，给天然气改造设计增加了很多困难。此外，改造施工需要使用一定的钢筋、混凝土等建材，而老旧小区面积有限，楼距不足，空地较少，由于场地的限制会进一步加大改造的难度与施工的风险，甚至可能影响百姓生活与人身安全。

　（三）居民需求多样，现实矛盾不乐观 调研组走访调研了解到，多数居民希望拆老房子住新房、改装使用天然气省钱、加装电梯方便老人，还对小区绿化与道路、停车场以及树木的高度、防盗窗的改造存在多种意见。可以看出，老旧小区居民对改善居住环境的愿望迫切，对配

　套服务的需求多样，对政府实施改造寄予高度期望，但居民需求与改造的条件、标准存在较大的差距，小区个体之间的差异、居民的经济条件和社会背景的多样性使得老旧小区的改造更加复杂。如电梯加装方面，近年来老旧小区居民要求加装电梯的意愿一直较为强烈，但因加装电梯需要三分之二以上业主签字、邻居无一反对意见、房屋鉴定报告 B 级以上等条件限制，自 XX 年以来申请加装的成功者寥寥，仅有 XX 公寓 3 个小区共计 7 台电梯。供水改造方面，一些老旧小区 4楼以上住户水压不足，只能靠自家的水泵和水塔来增压供水，一些住户水管总是不间断地出现黄水，饮水安全有隐患，一旦改造将是整个片区大面积停水，居民用水短期不能保障，且面临低层用水正常的居民不同意改造的情况。适老化改造方面，调查发现老旧小区老年人比例明显高于新小区，据街道统计数据显示，60 岁以上的老人如XX 小区 X 人（占 X%）、XX 小区约 X 人（占X%）、XX 小区 X 人（占 X%）、XX 小区约 X人（占 X%），随着老旧小区“老龄居民”人数的不断增加，老年人无障碍出行、休闲娱乐活动、群

　体安全保障、社区养老服务等需求也日益明显，但一些项目限于场地、资金处于 无法可改、无处可建的尴尬境地。

　（四）资金问题突出，业主共建意识弱 老旧小区改造资金需求总规模较大，据部门反映，部分老旧小区没有物业维修专项基金，改造工作面临着财政资金“投不起”、居民和社会资金不愿投、后期管护资金缺失等问题。据初步测算，假设按照补助基数 400 元/平方米计算，仅今年计划的 4 个小区项目补助就超过 1 个亿。虽然中央、省拨付一定专项补助基金（XX 市级仅对鹿城、龙湾、瓯海区等各实际功能区实施补助），市财政仍然面临较大压力。并且根据现有文件规定，符合中央财政补助的改造对象主要是 X 年以前建成的小区不包括居民自建房为主的老旧小区，但在我市该时间段内老旧小区或多或少夹杂着自建住房，如 XX 小区商品房 X 套、自建房 X套（间），XX 小区商品房 X 套、自建房 X 套（间），XX 小区商品房 X 套，自建房 X 套（间）。因此我市大部分老旧小区改造无法享受上级财政补

　助，很大程度增加了本级财政的投入负担，影响改造工作的大范围推进。同时，调研发现部分居民缺乏“共享共建共治”和“购买服务”的观念意识，认为老旧小区改造主要是政府的事情，自己不用花钱，等、盼、靠政府投入思想非常普遍，因此往往改造意愿很强烈，说到投钱就沉默。

　（五）长效管理缺乏，改造成果难维持 老旧小区在历年各类创建工作中，虽经过几轮环境整治或单项改造，但“脏乱差”现象总是卷土重来。尤其是在今年新冠疫情期间老旧小区防控难度普遍大于新式小区，如多个开放式老旧小区为确保隔离到位，不得不封闭起来，但多次发生封闭隔断障碍被破现象，进出人员的隔离防控存在疏漏。究其原因，主要是小区治理力量不足，长效管理机制不健全。业委会方面，很多小区业委会是退休干部、热心人士在管理，他们没有执法权主要以劝导为主，有时感叹“管了也没人听”，有时认为管得多了会得罪人，业委会整体职能作用没有发挥。如一些居民在绿化或空地上圈地种菜，甚至在公共场所养鸡养鸭、搭建铁皮棚等，

　屡劝不止。物业方面，老旧小区收缴物业费困难与物业管理不到位的矛盾比较突出。老旧小区多数住户不愿意缴纳较高的物业管理费，导致物业公司不愿进入老旧小区；即便引入收费标准较低的物业（据了解目前最低为 600 元），部分业主因对小区管理存在分歧不愿意交物业费，部分业主认为是自建房不需要交物业费，如 XX 小区 300多户，XX 年大约 100 多户居民没有上交管理费；物业费收缴不到位，直接导致物业管理难以维持，最终降低服务标准或直接撤离弃管，形成恶性循环。街道社区方面，社区工作人员除书记、社工外，普遍没有固定薪资，社区的很多工作人员要么是新进大学生，要么是临时人员，基层工作经验匮乏或工作主动性不够，加上社区工作经费缺少，平时忙于完成上级交办的各项业务指标，极少参与老旧小区的管理；街道及驻社干部走访巡查小区时间不多，对现有的小区业委会很少开展培训指导，往往造成“前期鼓励成立业委会，最后却任由其自生自灭”现象。如果改造完成后小区管理方继续缺位，就会导致改造成果无法维持，步入“改造—破坏—再改造”的怪圈，造成人力和资

　金的浪费。

　三、几点建议 （一）健全机制，摸清底数，加快出台规划方案 老旧小区改造是个系统性工程，牵涉面广，需要多个部门密切配合。市政府要发挥主导作用，牵头成立相关职能部门参与的工作机构，明确部门分工，划分目标责任。建立工作联席会议制度，协调解决老旧小区改造过程中的重点难点问题。尽快组织开展全市老旧小区调查摸底，真实准确掌握老旧小区规模、房屋建筑本体、小区公共部分基础设施和基本功能，老旧小区居民自治和物业管理的现状，以及居民具体的改造需求等情况，建立全市老旧小区基础数据信息库，建议将调查对象范围放宽至 2005 年前建成的老旧小区。在此基础上，尽快研究制定老旧小区改造规划和“三年计划”，明确老旧小区的具体分类和改造批次时间，明确改造的具体内容和建设标准，明确改造的投入保障和组织实施。规划应统筹好老旧小区改造、保障性安居工程等项目的关系，建议将老

　旧小区改造和文明城市创建、“污水零直排小区”建设、未来社区改造等工作有机结合。创新机制，研究出台针对完善类、提升类改造的政策措施，在政府公共资源配置和资金投入等方面给予倾斜。

　（二）注重前期，统筹推进，合理把握改造节奏 住建、资规部门应先行做好各老旧小区原始资料和图纸的查找整理，基础资料不完善、与项目实际不符合的，委托相关设计单位及时进行补测补绘。市政、电力、通讯、供水、燃气等部门单位和有关街道应协助提供各老旧小区地下管网分布图，并对地上各类相应管线进行集中调查清理。街道社区应有序开展老旧小区改造宣传动员工作，让群众充分认识到改造带来的实效和好处，尽可能地取得广大居民的理解和支持。同时，建议建立老旧小区改造项目库制度，列入改造计划项目应有序进行实地勘查和科学论证，比如对比改造与拆后重建的费用，若差距不大建议实施“就地重建”；有些房屋可以进行改造，但其不适合我

　市的长期发展规划，要避免改造的重复浪费。在论证的基础上，选取细化改造方案优、群众改造意愿强烈、“共同缔...

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